Wijzigingen in de sociale huur

Aanpassingen in de huurprijsberekening

De huurprijs van ingehuurde woningen zal binnenkort op dezelfde manier worden berekend als de huurprijs van eigen woningen van de woonmaatschappij. Ingehuurde woningen zijn de vroegere SVK-woningen. Die worden van een particuliere eigenaar gehuurd. De woonmaatschappij heeft die overgenomen en nu heten ze ingehuurde woningen, om het verschil duidelijk te maken met de eigen woningen. Die laatste zijn de klassieke sociale woningen die eigendom zijn van de woonmaatschappij. Door dat verschillend verleden werd de huurprijs op een totaal verschillend manier berekend. Daar zal nu verandering in komen.

Huurders van ingehuurde woningen zullen geen huursubsidie meer krijgen om de doorgaans hogere huurprijs dan die van de eigen woningen, te compenseren. Het is voortaan de woonmaatschappij zelf die rechtstreeks een huurprijssubsidie krijgt die gemiddeld hoger zal zijn. De bedoeling is dat de huurprijzen voor de ingehuurde sociale woningen op die manier zullen dalen. En als door de nieuwe berekening de huur toch zou stijgen, wordt dit gespreid over maximaal drie jaar. De minimale huurprijs van alle sociale huurwoningen wordt verhoogd. De minimale huurprijs is de ondergrens in de berekening. Minder kan je als sociale huurder nooit betalen, ook al is je inkomen extreem laag.

Die minimale huurprijs hangt af van de marktwaarde van de sociale woning. De woonmaatschappij berekent die marktwaarde met de sociale huurschatter. De minimale huurprijs bedraagt voortaan 40 % van de marktwaarde, met een minimum van 220 euro en een maximum van 380 euro. Daarnaast wordt een korting gegeven op basis van de woningkwaliteit. Dat is de patrimoniumkorting. Hoe hoger de marktwaarde, hoe kleiner die korting, en omgekeerd. De patrimoniumkorting wordt voortaan een patrimoniumcorrectie: maximaal 50 euro korting, maar ook een toeslag behoort nu tot de mogelijkheden, weliswaar tot maximaal 20 euro. Nieuwbouwwoningen en grondig gerenoveerde woningen krijgen sowieso de eerste vijf jaar een toeslag van 20 euro. De gezinskorting blijft, maar bij co-ouderschap telt elk kind volledig mee in de beide gezinnen. De vermindering van de onroerende voorheffing wordt voortaan ook voor ingehuurde woningen verrekend in de huurprijsberekening, zoals bij eigen sociale woningen al lang het geval is.

Deze nieuwe huurprijsberekening is van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten ondertekend vanaf 1 juli 2026. Dit geldt dus voor nieuwe huurders, maar ook als een zittende huurder definitief verhuist naar een andere woning van de woonmaatschappij en hierbij een nieuw huurcontract krijgt. Zittende huurders die niet verhuizen, blijven een huurprijs betalen berekend op de oude manier. Dat is ook het geval bij een tijdelijke herhuisvesting in het kader van sloop of renovatie. Voor ingehuurde woningen wordt vanaf 1 januari 2027 de huurprijs voor alle onderhuurovereenkomsten berekend op de nieuwe wijze.

Nieuwe voorrangs- en schrappingsregels

Daarnaast zijn er ook nog enkele andere wijzigingen doorgevoerd die binnenkort van kracht worden. We sommen de wijzigingen die belangrijk zijn voor huurders en kandidaat-huurders, graag voor je op.

Voorrang werkbinding

Kandidaat-huurders krijgen een absolute voorrang bij de toewijzing van een sociale woning als ze in de laatste vier opeenvolgende kwartalen voorafgaand aan het kwartaal waarin een woningaanbod gebeurt, minstens halftijds werken in de gemeente waar de toe te wijzen woning ligt. De voorrang werkbinding wordt dus in dezelfde rangorde geplaatst als de langdurige woonbinding. Dit geldt ook voor zittende sociale huurders die willen verhuizen naar een andere sociale woning om dichter bij hun werk te wonen. Deze wijziging treedt in werking op 1 september 2027.

Voorrang mantelzorg op zelfde hoogte als voorrang woon- en werkbinding

Kandidaat-huurders krijgen een voorrang bij de toewijzing van een sociale woning als ze mantelzorg verlenen of ontvangen. Ook deze voorrang wordt dus voortaan op gelijke hoogte gesteld als de langdurige woonbinding en de werkbinding en treedt eveneens in werking op 1 september 2027.

Aangepaste schrappingsregeling

Kandidaat-huurders die zonder gegronde reden een aanbod van een woning weigeren of niet reageren, worden gesanctioneerd. Na een eerste niet-reactie of ongegronde weigering verliest hij het recht op de huurpremie; na een tweede uitblijven van reactie of weigering volgt een schrapping van de wachtlijst. In situaties waarin de woonmaatschappij een aanbod doet aan meerdere kandidaat-huurders, kan die binnenkort alleen een sanctie opleggen als de aanvaarding van het aanbod effectief zou hebben geleid tot de toewijzing van de woning. Dat wil zeggen dat alleen de kandidaat-huurder die het meest batig gerangschikt stond, nog een sanctie zal krijgen.

Uithuisgeplaatste kinderen tellen mee voor de rationele bezetting

Bij de berekening van de rationele bezetting houdt men binnenkort ook rekening met kinderen die tijdelijk uit huis zijn geplaatst, op voorwaarde dat de ouders niet uit hun ouderlijke macht (het ouderlijk gezag) zijn ontzet. Op deze manier is er de garantie dat er voldoende slaapkamers beschikbaar zijn, wat een snellere terugkeer naar huis kan bevorderen zodra de omstandigheden dit toelaten. Deze kinderen worden daarom ook meegeteld bij de beoordeling of een woning al dan niet onderbezet is. Deze wijziging treedt in werking op 1 juli 2026.

Woonrecht vs. duur van de huur

Aanpassing aan de typehuurovereenkomsten: vermelding van de duur van het woonrecht

In de typehuurovereenkomsten wordt het woonrecht van de huurder duidelijk vermeld. Dat kan verschillen van de duur van de huurovereenkomst. Je hebt een woonrecht van onbepaalde duur wanneer je sociaal bent beginnen huren vóór 1 maart 2017. Ben je na die datum sociale huurder geworden, dan heb je een woonrecht van negen jaar via een of meer opeenvolgende contracten. De woonmaatschappij heeft een herhuisvestingsplicht zolang dat woonrecht duurt. Deze wijziging treedt in werking op 1 juli 2026.

Aanpassing controle inschrijving VDAB

De controle of je als huurder voldoet aan de huurdersverplichting om je in te schrijven bij de VDAB, die momenteel driejaarlijks gebeurt, zal in de toekomst driemaandelijks plaatsvinden. Deze wijziging treedt in werking op 1 januari 2027.

Aangekondigde maar nog geen definitieve wijzigingen

Er werden daarnaast nog andere wijzigingen aangekondigd, maar die zijn nog niet definitief goedgekeurd. Die wijzigingen gaan dan over:

• bijkomende verplichtingen en een zwaardere sanctionering in verband met de inschrijving bij de VDAB en de beschikbaarheid voor de arbeidsmarkt; bedoeling is om deze verplichtingen niet alleen op te leggen aan sociale huurders, maar ook aan kandidaat-huurders
• het optrekken van de taalkennisvereiste en verstrengde aanpak van domiciliefraude
• een versoepelde omgang met de middelentoets. Die wijzigingen staan dan wel al in de steigers, maar hebben nog geen definitieve goedkeuring gekregen.

Hierover berichten we later meer.